Lo que hacemos
Un expediente, cinco disciplinas
Cada servicio se puede contratar por separado, pero rara vez conviene. La razón por la que tantas sucesiones se quedan a medias es que cada pieza la lleva un profesional distinto y nadie responde por el conjunto.
Servicio 01 · Legal
Determinación de herederos
La sentencia que establece, con efecto frente a todos, quiénes son los sucesores del fallecido y en qué proporción hereda cada uno.
Tasa judicial RD$55
Sirve para que el Registro de Títulos, un banco, la DGII o un comprador sepan con certeza a quién pertenece hoy el derecho que figuraba a nombre de una persona fallecida. Se necesita prácticamente siempre que hay más de un heredero, y también cuando hay uno solo pero la cadena documental no lo acredita de forma limpia.
Lo que la determinación no hace. Aquí está la confusión más cara del mercado dominicano: la determinación de herederos no acaba con la indivisión. El día después de la sentencia el inmueble sigue perteneciendo a todos en conjunto. Nadie tiene un pedazo suyo, nadie puede vender sin los demás, ni hipotecar, ni construir. Todas las limitaciones que hacían que la propiedad valiera menos siguen exactamente igual.
Por qué se vende como si fuera el producto terminado
Porque es la etapa que un despacho puede completar solo, sin depender de un agrimensor. El expediente se cierra, se entrega la sentencia, y el cliente se va contento hasta el día en que intenta vender y descubre que no puede. Nuestra unidad de entrega no es una sentencia: es un certificado de título individual en la mano de cada heredero.
Servicio 02 · Legal
Partición de bienes
La etapa que de verdad desbloquea el valor: convierte una masa que pertenece a todos en bienes concretos asignados a personas concretas. Todo lo anterior es preparación para llegar aquí.
Amigable cuando todos firman: más rápida, mucho más barata y no rompe a la familia. Exige una condición dura, la unanimidad. Litigiosa cuando no hay acuerdo: nadie está obligado a permanecer en indivisión, pero es más lenta, más cara, y en el peor escenario termina con el inmueble liquidado en subasta —la forma más eficiente que existe de destruir valor familiar. Casi todo nuestro trabajo consiste en agotar la primera vía antes de tocar la segunda.
Cómo se reparte lo que no se puede cortar
Una casa no se divide en cuatro. Las salidas reales son estas, y conviene conocerlas antes de sentarse a discutir.
División material
Cuando el inmueble lo permite —un terreno amplio, un edificio de apartamentos—, se subdivide físicamente y cada heredero recibe una porción individualizada con su propio certificado. Requiere trabajos de agrimensura.
Adjudicación con compensación
Un heredero se queda con el inmueble y paga a los demás su parte en dinero. Es la salida más frecuente cuando uno ocupa la vivienda. Todo depende de que la valoración sea creíble para todos.
Venta y reparto del producto
Se vende el inmueble completo —a precio de mercado real, que es mucho más de lo que obtendría cualquiera vendiendo su cuota por separado— y se reparte el dinero.
Convenio de indivisión organizada
La familia mantiene el bien unido, pero con reglas escritas: administrador designado, reparto documentado de los frutos, y un mecanismo de salida pactado para quien quiera liquidar más adelante.
Servicio 03 · Heres Ingeniería
Deslinde y subdivisión
El trabajo técnico que individualiza tu porción dentro de una parcela mayor y produce el plano que el Registro necesita para emitir un certificado a tu nombre.
Se mide el terreno, se fijan los linderos, se levanta un plano catastral, se notifica a los colindantes y se publica. Al final, la porción que antes existía solo como una fracción abstracta pasa a ser una parcela con su propia designación catastral y su propio certificado de título. La subdivisión es el mismo trabajo cuando la parcela ya está deslindada y hay que partirla; la refundición es la operación inversa.
Sin deslinde, la sentencia es un papel bonito sobre un activo que sigue congelado.
Qué incluye el trabajo
- Investigación catastral y registral previa de la parcela.
- Levantamiento topográfico en campo con equipos de precisión.
- Elaboración del plano catastral conforme a la normativa vigente.
- Sometimiento ante la Dirección Regional de Mensuras Catastrales.
- Notificación a los colindantes y publicación cuando corresponde.
- Seguimiento hasta la emisión del certificado individual.
La constancia anotada se está muriendo
Es el argumento de tiempo más sólido que existe en este negocio, y no tiene nada que ver con impuestos. El Reglamento para el Control y Reducción de Constancias Anotadas prohíbe emitir nuevas porciones de parcela, impide la transferencia parcial de las constancias emitidas bajo su vigencia, no admite nuevas subdivisiones sobre ellas y exige levantamiento parcelario aprobado para toda parte resultante de una partición. Y el detalle decisivo: deja a las nuevas constancias fuera de la protección del Fondo de Garantía de Inmuebles Registrados.
Servicio 04 · Heres Ingeniería + legal
Saneamiento
El proceso que lleva un terreno desde la posesión hasta el primer certificado de título de su historia. Es el camino cuando el inmueble nunca entró en el sistema registral.
Cómo saber si tu caso es este. Si lo único que existe es un acto de venta bajo firma privada, un recibo, una carta del ayuntamiento o simplemente la costumbre del pueblo de que «ese terreno es de los tuyos», probablemente estés ante un inmueble no registrado. La señal más clara es negativa: si al pedir una certificación al Registro de Títulos no aparece nada a nombre de nadie, es que el inmueble nunca fue saneado.
Mensura
El agrimensor mide el terreno, fija los linderos, identifica a los colindantes y elabora el plano que se somete a la Dirección Regional de Mensuras Catastrales.
Juicio de saneamiento
Se acredita la posesión ante el Tribunal de Tierras: desde cuándo, de qué manera, con qué actos de dominio, con qué testigos. Hay publicación y llamamiento a quien quiera oponerse.
Registro
Firme la decisión, el Registro de Títulos emite el certificado y el inmueble entra por fin al sistema.
El riesgo que hace esto urgente
Un terreno no registrado y en posesión difusa es el escenario donde más patrimonio familiar se pierde en el país: por invasión, por prescripción alegada por un ocupante, o porque un tercero —a veces un colindante, a veces un pariente— llega primero al tribunal y sanea a su nombre. En esos casos la familia no pierde valor: lo pierde todo.
Servicio 05 · Heres Ingeniería
Tasación
En toda sucesión hay dos números, y confundirlos sale caro: el que la DGII usa para cobrar el impuesto, y el que el inmueble vale de verdad en el mercado. La tasación privada produce el segundo.
5 a 10 días
Primero, la distinción que casi nadie explica. En una sucesión hay dos números, y no son el mismo. La DGII valora los bienes con sus propias tablas, apoyadas en los valores de la Dirección Nacional de Catastro: esa es la base sobre la que se paga el impuesto sucesoral, y suele quedar por debajo del precio real de venta —lo que juega a favor de la familia. La tasación privada busca otra cosa: el valor de mercado, que es el que sirve para repartir entre hermanos y para negociar con un comprador o con un banco.
Confundirlos cuesta dinero en las dos direcciones. Hay familias que no declaran porque calcularon el 3% sobre el precio de mercado y se asustaron —cuando la base real es menor y muchas veces el impuesto es cero—. Y hay familias que reparten usando el valor fiscal, y el hermano que aceptó dinero en vez de la casa lo descubre años después, cuando ve a qué precio se vendió.
La función que importa más: sostener la conversación familiar. El motivo por el que muchas particiones amigables fracasan no es que la gente sea mezquina. Es que nadie confía en el número. El hermano que vive en la casa cree que vale poco —ha visto el techo, sabe lo que costó arreglarlo—. El que vive fuera cree que vale mucho —ha visto lo que piden por la casa de al lado en un portal inmobiliario—. Ninguno tiene un documento, y cada uno sospecha que el otro busca ventaja.
Una tasación formal, hecha por un técnico que no gana nada con el resultado, quita el número de la discusión. A partir de ahí lo que queda es aritmética, y la aritmética se negocia.
Dos números, dos usos
- Valoración DGII —tablas propias y valores de Catastro—: es sobre la que se paga el impuesto sucesoral. No la pone ni el contribuyente ni el tasador.
- Tasación privada —valor real de mercado—: es sobre la que se reparte entre herederos y se negocia con terceros.
- Normalmente la primera va por debajo de la segunda. Por eso el impuesto suele asustar más de lo que cuesta.
Qué se tasa
- Viviendas urbanas y rurales, apartamentos y locales comerciales.
- Solares y terrenos, deslindados o en constancia anotada.
- Fincas y predios rurales, con o sin explotación en marcha.
- Mejoras construidas sobre terreno de un tercero.
- Valoración de la cuota indivisa, cuando un heredero evalúa vender su parte.
Nuestra regla de neutralidad, por escrito
La tasación solo funciona como base neutral mientras sea creíblemente neutral. Por eso separamos por contrato la función de tasación de cualquier participación en la venta, el corretaje o la compra del inmueble tasado. No intermediamos en la liquidación de lo que valoramos.
Lo ponemos en la propuesta antes de empezar y no cuando alguien lo pregunta. En toda sucesión numerosa hay al menos un heredero desconfiado, y esa desconfianza es razonable: es su patrimonio.
Costos oficiales
Las tasas que cobra el Estado
Estas no son nuestras: son las tasas oficiales del trámite. Las publicamos porque conviene que sepas distinguir entre lo que le pagas al Estado y lo que le pagas a un profesional.
| Concepto | Monto | Estado |
|---|---|---|
| Tasa de trámite, Tribunales de Tierras | RD$55 | Verificado |
| Certificado de título (Ley 33-91) | RD$20 | Verificado |
| Inscripción de gravámenes | RD$10 | Verificado |
| Depósito remoto ante el Registro | RD$300 – 800 | Verificado |
| Certificaciones de tribunal | RD$60 | Verificado |
| Impuesto sucesoral | 3% o exento | Verificado |
| Publicación en periódico nacional | RD$8,000 – 20,000 | Estimado |
| Actas, legalizaciones y apostillas (cada una) | RD$500 – 3,000 | Estimado |
Los montos de mensura y deslinde no aparecen aquí porque varían demasiado por superficie y región para publicar una cifra honesta. Se calculan caso por caso con la tabla de Heres Ingeniería y entran en el presupuesto como partida identificada.
Sobre nuestro precio
No publicamos una tarifa única porque no existe: un expediente de tres herederos sobre un solar ya deslindado no tiene nada que ver con nueve herederos sobre una parcela rural en constancia anotada. Lo que sí hacemos es darte un presupuesto cerrado y por escrito tras el diagnóstico inicial, con la agrimensura como partida identificada y no diluida en el honorario.
¿No sabes cuál de estos servicios necesitas?
Es la situación más común. Escríbenos con dos líneas sobre el inmueble y te lo decimos.