Tu situación
Cinco casos, cinco rutas distintas
Casi todos los expedientes que llegan aquí son una de estas cinco historias. Busca la que reconozcas: el orden en que hay que hacer las cosas cambia bastante de una a otra.
Caso 01
Apareció el comprador y el título sigue a nombre de tu papá
Es el caso más frustrante y también el que se resuelve más rápido, porque a ti ya no hay que convencerte de nada: solo necesitas que alguien lo desatasque antes de que el comprador se canse.
Casi siempre te frena una de estas cuatro cosas, y cada una tiene su plazo: el título está a nombre del fallecido y ningún notario instrumenta esa venta; falta la certificación de la DGII, que hace falta incluso estando exento; el derecho consta en constancia anotada, lo que borra de golpe a todo comprador que necesite préstamo; o falta la firma de un heredero.
Una certificación del Registro de Títulos aclara en pocos días cuál de las cuatro es la tuya. Es lo primero que hacemos, y no cuesta un expediente entero.
La tentación de vender solo tu parte
Es legal: un coheredero puede vender su cuota sin permiso de los demás. Pero quien compra una cuota indivisa hereda el problema entero, y lo paga con un descuento que la práctica tasadora sitúa entre el 25% y el 35%. Sobre una cuota de RD$1,500,000 eso son entre RD$375,000 y RD$600,000. Resolver el expediente completo suele costar menos que ese castigo.
Lo que sí puedes hacer mientras tanto
Un comprador serio acepta un contrato de promesa de venta con condición suspensiva —sujeto a que se complete la sucesión— y un cronograma realista, mucho antes que aceptar silencio y promesas de «ya casi». Tener un plazo por escrito de un profesional es lo que sostiene la operación mientras se trabaja.
Escríbenos con tres datos
En qué año falleció el propietario, cuántos herederos son, y si tienes el título a mano. Con eso te decimos el mismo día si tu caso es de los rápidos.
Caso 02
Vives fuera y la propiedad de la familia está allá
Se gestiona a distancia, con poder legal, y te avisamos en cada etapa. No tienes que pedir vacaciones para resolver esto, y no tienes que depender de que un primo te vaya contando.
La historia se repite casi igual en todos los casos: alguien de la familia «estaba encargándose», pasaron dos años, nadie sabe en qué punto está, y a nadie le apetece preguntar demasiado por miedo a abrir un conflicto.
La distancia no es el obstáculo real. El obstáculo es no tener a quién pedirle cuentas.
Cómo funciona a distancia
- Primera videollamada en tu horario, no en el nuestro. Pueden entrar los hermanos de otros países.
- El diagnóstico lo hacemos nosotros: Registro, actas y tasación. Tú no consigues nada en el país.
- Poder consular o notarial apostillado: el único trámite que sí exige tu presencia, una sola vez.
- Toda la gestión ante DGII, tribunales, Mensuras Catastrales y Registro de Títulos la llevamos aquí.
- Reporte de avance: qué se hizo, qué sigue y qué está bloqueando, si algo lo está.
El punto crítico: los poderes, todos de una vez
Cuando hay varios herederos repartidos entre ciudades, el error más caro es pedir los poderes según van haciendo falta. Cada poder consular tiene su cita, su plazo y su apostilla; pedirlos de uno en uno puede añadir meses.
Lo correcto es identificar en el diagnóstico todas las firmas necesarias, redactar los poderes con alcance suficiente para todo el proceso, y coordinar las citas en paralelo. Es aburrido, y es lo que separa un expediente de ocho meses de uno de dos años.
Sobre pagar desde fuera
Trabajamos con transferencia internacional. Los honorarios y los costos duros —tasas oficiales, publicaciones, actas— se presupuestan por separado y se rinden con comprobantes, para que no haya que confiar en la palabra de nadie sobre dónde fue a parar cada peso.
Caso 03
Somos muchos y no todos están de acuerdo
El costo y la duración de una sucesión no crecen con el valor del inmueble: crecen con el número de consentimientos que hay que reunir.
Y empeora solo. Cada fallecimiento nuevo multiplica las firmas: un heredero que muere dejando tres hijos convierte una firma en tres, y abre una sucesión encadenada que hay que resolver antes de seguir con la principal. Lo que hoy son cinco firmas, en diez años pueden ser once. Nunca es más barato esperar.
El heredero que ocupa la vivienda
Está en casi todos los expedientes antiguos, y suele ser el nudo emocional del asunto. Los que están fuera lo ven como un aprovechamiento; quien está dentro suele sentir que se quedó cuidando lo de todos mientras los demás hicieron su vida. Lo incómodo es que las dos versiones suelen ser ciertas.
La forma profesional de tratarlo no es tomar partido: es ponerle números a las dos cosas. La renta que capta quien ocupa es cuantificable. Las mejoras que esa persona pagó, los impuestos que asumió y el mantenimiento que cubrió también lo son. Puestas las dos columnas una al lado de la otra, con una tasación encima de la mesa, el reproche se convierte en una compensación calculable dentro de la partición.
Es la diferencia entre una negociación y una pelea.
Cuando uno se niega a firmar
Una partición amigable exige unanimidad. Pero antes de demandar a un hermano —que es lo que nadie quiere, y con razón— hay cuatro caminos que funcionan más a menudo de lo que parece.
Enseñar los números a todos a la vez
Muchos bloqueos son desinformación: el que se niega cree que le van a quitar algo, o que la casa vale el doble, o que hay que pagar un impuesto enorme que en realidad no existe. Una reunión conjunta sobre un mismo documento desactiva una parte sorprendente de los conflictos.
Comprarle la cuota
Si de verdad no quiere seguir, se le compra su parte a un precio que para él sea mejor que su única alternativa real: venderla a un tercero con un descuento del 25% al 35%.
Convenio de indivisión organizada
Cuando el desacuerdo es sobre el momento y no sobre el reparto: se mantiene el bien unido, con administrador designado, reglas de uso, reparto documentado de los frutos y una salida pactada para quien luego quiera liquidar.
Partición judicial
Último recurso. Nadie está obligado a permanecer en indivisión, y cualquier coheredero puede provocarla. Es más lenta y más cara, y por eso solo se plantea cuando las otras tres se agotaron de verdad.
Por qué te conviene un tercero
Cuando el que propone la partición es un hermano, cada propuesta se lee como una jugada. Cuando la propone un técnico externo, que cobra lo mismo pase lo que pase y que puso su método por escrito, la conversación cambia de tono. Por eso separamos por contrato la tasación de cualquier participación en la venta del inmueble: para que ningún heredero pueda decir, con razón, que quien puso el número tenía interés en el resultado.
Caso 04
El terreno no está deslindado
Posponer sale caro de una forma muy concreta: quieres vender y no puedes, el banco no acepta el papel como garantía, o un vecino registra primero la porción que creías tuya.
Mucha gente cree que tiene un título y lo que tiene es otra cosa. Hay tres situaciones y llevan a tres caminos distintos.
Certificado de título deslindado
Tu parcela está individualizada, con plano aprobado y designación catastral propia. Es la mejor situación posible: el banco lo acepta, el comprador financiado lo acepta, y se puede vender sin sobresaltos.
Constancia anotada
La «carta constancia» acredita que tienes un derecho sobre una porción dentro de una parcela mayor, pero sin ubicarla físicamente. El sistema registral está retirando activamente este instrumento.
Terreno no registrado
El inmueble nunca entró al sistema. Aquí no aplica el deslinde sino el saneamiento, que es un proceso distinto y más largo.
Una certificación del Registro de Títulos aclara en pocos días cuál es tu caso, y es lo primero que hacemos siempre.
Por qué la constancia anotada tiene los días contados
El Reglamento para el Control y Reducción de Constancias Anotadas está desmontando ese instrumento paso a paso: prohíbe emitir nuevas porciones de parcela, impide la transferencia parcial de las constancias emitidas bajo su vigencia, no admite nuevas subdivisiones sobre ellas, y exige que toda parte resultante de una partición se individualice con levantamiento parcelario aprobado. Y el detalle que casi nadie menciona: las nuevas constancias quedan fuera de la protección del Fondo de Garantía de Inmuebles Registrados.
Traducido: cada año que pasa, ese papel vale menos y sirve para menos cosas. No es una opinión comercial, es la dirección declarada de la política registral del país.
Y a la hora de vender, la constancia elimina de golpe a todos los compradores que necesitan financiamiento bancario, que son la mayoría. Lo que queda es un comprador al contado, y un comprador al contado sabe perfectamente que tiene poder de negociación.
El riesgo que no se ve venir
En terrenos sin individualizar, y sobre todo en zonas rurales o periurbanas, el peor escenario no es perder valor: es perder el terreno. Ocupación consolidada, prescripción alegada por quien lo trabaja, o un colindante que sanea o deslinda primero incluyendo tu porción. Cuando eso ocurre, recuperar es un litigio largo con final incierto —y evitarlo era mucho más barato.
Caso 05
Falleció hace veinte años y nunca se hizo nada
Lo primero, para que duermas tranquilo: no lo perdiste. El derecho de los herederos no caduca por no haber declarado. Que hayan pasado quince, veinte o cuarenta años no convierte a nadie en no-heredero.
Lo que sí ocurre con el tiempo es otra cosa, y esa parte hay que mirarla con franqueza: se rompe la cadena documental, se multiplican las firmas, se consolida la posesión de hecho de quien ocupa, y se pierde valor todos los años sin que nadie te lo facture.
La buena noticia fiscal, que casi nadie conoce
Desde la Ley 30-26, promulgada el 18 de junio de 2026, las sucesiones quedan exentas del impuesto cuando la masa depurada es inferior a RD$1,000,000, y a RD$2,000,000 entre parientes en línea directa. El umbral anterior era de RD$1,000 —una cifra de 1950 que nunca se actualizó.
Esto importa mucho en las sucesiones antiguas, porque el recargo por declarar tarde —que llega al 50%— se calcula sobre el impuesto determinado. Si el impuesto es cero, el recargo es cero.
La contracara: la DGII fija la base imponible con el valor del inmueble a la fecha de la declaración, no al de la fecha del fallecimiento. Una masa que hoy está exenta puede dejar de estarlo sola, solo porque el inmueble se apreció.
Cómo se resuelve: por capas
- Mapa de la cadena completa: quién murió, cuándo, dejando a quién.
- Certificación registral: qué dice hoy el Registro y a nombre de quién sigue.
- Auditoría documental: qué actas existen, cuáles faltan, cuáles hay que rectificar.
- Resolución en orden: la sucesión más antigua primero, porque produce el insumo de la siguiente.
- Partición y agrimensura, y al final un certificado de título por heredero vivo.
Ya está confirmado con la DGII, y es la mejor noticia de esta página
La exención de la Ley 30-26 aplica también a los fallecimientos anteriores al 18 de junio de 2026. Era el punto que teníamos abierto, y el que decidía si el stock histórico de sucesiones se beneficiaba de los nuevos umbrales. Se beneficia.
Encadenado con lo anterior: si la masa depurada queda por debajo del umbral, el impuesto es cero, y como el recargo por declarar tarde se calcula sobre el impuesto determinado, el recargo también es cero. Veinte años de atraso pueden no costar un peso de impuesto.
Y hay una fecha. La amnistía del artículo 8 cubre las declaraciones sucesorales omitidas, y vence el 31 de diciembre de 2026. Para los expedientes que sí arrastran recargo, esa fecha es la diferencia entre pagarlo y no pagarlo.
Cada caso hay que verificarlo en concreto —depende de las actas, de las deducciones que se puedan documentar y de lo que diga hoy el Registro—, pero con estos criterios ya te podemos dar una estimación fiable en la primera conversación.
Caso 06, y el más común de todos
No sé ni por dónde empezar
Es la respuesta más frecuente y la más razonable. Nadie tiene por qué saber si su caso necesita un deslinde, un saneamiento o solo una declaración: para eso estamos.
Escríbenos por WhatsApp con tres datos —en qué año falleció el propietario, cuántos herederos son, y qué papel tienes del inmueble— y te decimos en qué caso de esta página estás. Esa conversación no cuesta nada y no te compromete a nada.
Lo que no te vamos a pedir por chat
Ni cédulas, ni la dirección exacta del inmueble, ni el nombre del fallecido. Esos datos son para la reunión, no para una conversación de WhatsApp.
¿Tu caso no está en esta lista?
Casi ninguno encaja perfecto. Cuéntanoslo en dos líneas y te decimos a cuál se parece.